نحوه کارشناسی اجرت المثل ایام تصرف بدین صورت است که کارشناس با توجه به ملاک هایی مانند متراژ ملک و کاربری آن، مرغوب بودن ملک، منطقه ای که ملک در آن قرار دارد و… مقدار اجرت المثل آن را تعیین می کند. منظور از اجرت المثل، هزینه استفاده از ملک است و توسط مالک مطالبه می شود. با توجه به پیچیدگی مسئله اجرت المثل، کمک گرفتن از وکیل حقوقی تهران یا سایر شهرها، تاثیر بسیار زیادی در روند مطالبه و پیگیری آن دارد.
اجرت المثل ایام تصرف چیست؟
اگر یک شخص بدون اجازه مالک یا وقوع قرارداد از ملک شخصی دیگر استفاده کند، مالک می تواند درخواست هزینه استفاده از ملک را داشته باشد. این هزینه در قانون به نام اجرت المثل ایام تصرف شناخته می شود.
قوانین مربوط به اجرت المثل ایام تصرف
در قوانین زیر به موضوع اجرت المثل ایام تصرف اشاره شده است:
- ماده 320 قانون مدنی: اگر شخصی مال شخصی دیگر را غصب کند، نسبت به منافع مال در زمان تصرف و بعد از آن ضامن است.
- ماده 337 قانون مدنی: اگر یک شخص از مال شخصی دیگر با داشتن اجازه، منفعت کسب کند، باید اجرت المثل ایام تصرف را به مالک پرداخت کند؛ مگر این که مالک آن را رایگان واگذار کرده باشد.
- ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی: مدعی حق دارد از خوانده، مطالبه خسارت داشته باشد.
- ماده 328 قانون مدنی: اگر کسی مال فردی دیگر را تلف کند، باید عین یا قیمت آن را پرداخت کند.
- ماده 331 قانون مدنی: هر کس باعث ضرر اقتصادی شود، باید مبلغ جبران آن را بپردازد و اگر باعث از بین رفتن یا ناقص شدن مال شده است، باید قیمت آن را پرداخت کند.
اجرت المثل در املاک مشاعی
منظور از املاک مشاعی، املاکی است که چند نفر در آن شریک هستند و سهم هر کس مجزا نیست. برای استفاده از مال مشاعی، فرد استفاده کننده باید از تمام شرکا اجازه بپرسد؛ در غیر این صورت هر یک از شرکا می تواند بر اساس سهم خود، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را داشته باشد.
اجرت المثل در املاک اجاره ای
در املاک اجاره ای، قراردادی منعقد می شود که در آن، مدت زمان مجاز برای استفاده مستاجر از منافع ملک قید می شود. با پایان یافتن مهلت اجاره، مستاجر یا باید قرارداد را تمدید کند یا ملک را تخلیه نماید. اگر هیچ کدام از این اقدامات را انجام نداد، صاحب ملک می تواند برای دریافت اجرت المثل ایام تصرف اقدام کند.
شرایط لازم برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
مطالبه اجرت المثل از طریق قانون، بسته به شرایط و ارکان خاصی است و فقط با وجود این شرایط می توان آن را مطالبه نمود. ارکان اصلی اجرت المثل به شرح زیر است:
- با اسناد و مدارک، مشخص شود که خواهان، مالک واقعی است.
- تصرف خوانده با روش هایی مانند شهادت شهود، اجاره نامه منقضی شده و… اثبات شود.
- تصرف غیر قانونی و بدون اجازه مالک انجام شده باشد.
مراحل مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، مالک یا نماینده قانونی او باید مراحل زیر را انجام دهد:
- با همراه داشتن مدارک شناسایی، سند مالکیت و مدارک ثابت کننده تصرف به دفتر خدمات قضایی مراجعه کرده و ثبت دادخواست کند.
- پرونده با توجه به مبلغ آن، به شورای حل اختلاف یا دادگاه فرستاده می شود.
- پس از اثبات ادعای خواهان، دادگاه برای تعین مبلغ اجرت المثل پرونده را به کارشناس ارجاع می دهد.
- قاضی با توجه به مدارک و شواهد موجود و نظریه کارشناسی، حکم نهایی را صادر می کند.
نحوه کارشناسی اجرت المثل ایام تصرف چگونه است؟
کارشناس رسمی دادگستری، وظیفه کارشناسی ملک و تعیین اجرت المثل را بر عهده دارد. نحوه کارشناسی اجرت المثل ایام تصرف به این شکل است که کارشناس با توجه به ملاک ها و مشخصات ملک، نظریه کارشناسی را تنظیم کرده و میزان مبلغ را مشخص می کند. در صورت نارضایتی از نتیجه کارشناسی، می توان نسبت به آن اعتراض کرد. در این شرایط، دادگاه پرونده را به هیئت کارشناسی که معمولا از سه نفر تشکیل می شود، ارجاع می دهد.
هیئت کارشناسی با بررسی مدارک و شرایط، نظر خود را به دادگاه اعلام می کنند. در چندین مرحله، امکان اعتراض به نظریه کارشناسی وجود دارد. موارد زیر، ملاک هایی هستند که کارشناسان بر اساس آنها، مبلغ اجرت المثل را تعیین می کنند.
- نوع کاربری ملک
- مساحت ملک
- قدمت ملک
- موقعیت جغرافیایی
- منطقه ای که ملک در آن قرار دارد.
- مرغوب بودن ملک
- مبلغ اجاره معمول در منطقه
مرجع صالح برای رسیدگی به موضوع اجرت المثل ایام تصرف
کدام مرجع به اجرت المثل ایام تصرف رسیدگی می کند؟
- اگر ارزش دعوی مطرح شده کمتر از بیست میلیون باشد، پرونده به شورای حل اختلافی که در منطقه ملک است فرستاده می شود.
- اگر بهای آن بیشتر از بیست میلیون باشد پرونده برای رسیدگی به دادگاه عمومی و حقوقی محل ملک ارسال می شود.
اجرت المثل ایام تصرف از چه زمانی محاسبه می شود؟
اجرت المثل از لحظه تصرف ملک آغاز می شود و تا موقع بازگرداندن ملک به مالک ادامه خواهد داشت. در صورت داشتن قرارداد، تا مدت زمانی که قرارداد اعتبار دارد، اجرت المثل به مالک تعلق نمی گیرد؛ اما به محض تمام شدن قرارداد اگر مستاجر بدون اجازه مالک از آن ملک یا مال استفاده کند، باید اجرت المثل آن را از لحظه پایان قرارداد پرداخت کند.
نمونه گزارش کارشناسی اجرت المثل ایام تصرف
متن زیر، یک نمونه از نظریه کارشناسی است:
ریاست محترم شعبه ………….. دادگاه حقوقی تهران
باسلام
احتراماً در خصوص پرونده کلاسه بایگانی …………. به استحضار می رساند پرونده مطرح شده مطالعه گردید و
قرار کارشناسی پرونده به شرح زیر می باشد:
در تاریخ ……………. با همراهی خواهان (آقای …………..) و خوانده (آقای ……………..) به نشانی ملک واقع در …………………. مراجعه شد. ملک یک باب منزل مسکونی ویلایی با قدمت 40 ساله به مساحت 110 متر مربع می باشد. ملک مورد نظر، در کوچه 8 متری قرار دارد. ابعاد ملک عبارت است از 10 متر مربع عرض و 11 متر مربع طول. ملک دارای 35 متر مربع حیاط مشجر و 75 متر مربع مسکونی است. امتیازات ملک شامل امتیاز آب، برق، گاز و تلفن، کف موزاییک و دیوارهای نقاشی شده است. زیربنای خانه شامل آشپزخانه 12 متری سنتی، یک اتاق خواب 15 متری، دو اتاق خواب هر کدام 12 متری و سالن به مساحت 24 متر مربع می باشد. حمام و سرویس بهداشتی در حیاط قرار دارد.
با توجه به کاربری مسکونی ملک و قدمت آن که 40 سال است، میزان اجرت المثل ایام تصرف آن از تاریخ 96/3/23 تا زمان بازدید از ملک، مبلغ 575/800/000 ریال برآورد و تعیین می شود.
کارشناس رسمی دادگستری
جمع بندی؛ نحوه کارشناسی اجرت المثل ایام تصرف
منظور از اجرت المثل ایام تصرف حق استفاده از ملک است. هنگامی که یک فرد بدون اجازه مالک، از مال او استفاده کند، مالک می تواند تقاضای دریافت اجرت المثل ایام تصرف را داشته باشد. پس از طرح دعوا، دادگاه پرونده را برای تعیین مبلغ به کارشناس ارجاع می دهد. نحوه کارشناسی اجرت المثل ایام تصرف به این صورت است که کارشناس با توجه به مشخصات ملک شامل مساحت، نوع کاربری، قدمت، نرخ معقول اجاره در آن منطقه مبلغی را برای اجرت المثل تعیین می کند.
در صورت نارضایتی از نظریه کارشناسی، در مرحله های مختلفی می توان به آن اعتراض کرد. موضوع اجرت المثل بسیار پیچیده است؛ به همین دلیل حضور وکیل که با قوانین آشنایی کامل دارد می تواند بسیار تاثیرگذار باشد. گروه حقوقی عدالت سابقه درخشانی در پرونده های حقوقی دارد و می تواند کمک شایانی به شما کند تا برنده دعاوی باشید.
سوالات متداول نحوه کارشناسی اجرت المثل ایام تصرف
دلیل اهمیت اجرت المثل ایام تصرف چیست؟
اجرت المثل به دلیل احقاق حق مالک و جبران خسارات وارده به او اهمیت زیادی دارد.
در چه صورت اجرت المثل ایام تصرف به مالک تعلق نمی گیرد؟
اگر قرارداد وجود داشته باشد یا تصرف با اذن و اجازه مالک انجام شود، اجرت المثل به مالک تعلق نمی گیرد.
اگر مستاجر در پایان قرارداد ملک را تخلیه نکرد چه کنیم؟
در صورتی که مستاجر پس از پایان قرارداد، ملک را تحویل نداد می توانید علاوه بر دعوای خلع ید(دعوای رفع تصرف)، درخواست اجرت المثل ایام تصرف نیز بدهید.
